1-10月份，房地产开发投资保持较快增长，新开工面积和施工面积增速加快，但土地购置规模持续负增长，房屋销售面积微幅增长，政策层面坚持稳定目标，预计房地产开发投资短期保持一定韧性，明年全年增速将有所放缓。

一、房地产开发投资短期保持韧性

2017年以来，房地产开发投资增速基本保持年初抬升、之后缓慢回落态势。今年1-10月份，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点，继续保持年初以来的缓慢下行态势。

房屋新开工面积和施工面积均保持较高增速，1-10月份，房屋新开工面积185634万平方米，增长10.0%，增速比1-9月份加快1.4个百分点；房屋施工面积854882万平方米，同比增长9.0%，增速加快0.3个百分点。开工面积和施工面积增速较高，对短期地产投资形成一定支撑。

二、房屋销量增速回升乏力

房屋销售呈现周期性特征，2008年至今有三轮明显周期。前两轮周期中销量增速波动较大，本轮周期2015年启动，销售面积增速持续上升，2016年4月达到高点，之后呈现缓慢下滑趋势，今年年初转为负增长。1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%，增速今年以来首次由负转正。增速转正与房地产企业以价换量有关，由于各项融资渠道全面收紧导致房地产行业资金链偏紧，下半年多数房地产企业不得不采取降价促销方式回笼资金。

经历了过去数年的需求集中释放后，商品房市场销量整体增速放缓，行业销量进入高位平台期。房地产长期需求的两大推动因素是人口与城镇化，人口是中长期需求的核心，人口老龄化，结婚人数下滑，增量人口带来的需求增长放缓；2018年末，我国城镇化率为59.58%，对比发达国家的城镇化趋势，城镇化率还将提升，但提升速度将放缓。综合来看，房屋销售面积增速短期内或稳中有升，但难以再现快速增长的局面。

三、短周期或进入回落阶段

10月份，房地产行业运行数据呈现“两端低、中间高”的特征，两端低即房地产开发企业购置土地面积同比为负，房屋销售面积微幅增长，中间高即房地产开发企业新开工面积、施工面积和开发投资保持较快增长。

房地产开发企业土地购置规模自2015年开始下一台阶，2017年和2018年购置规模较快增长，2019年，受房地产企业融资能力、市场预期等因素影响， 土地购置规模转为负增长， 1-10月份，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%。

2017年年中以来，房屋新开工面积增速一直高于房屋竣工面积增速，预计这一趋势明年可能发生变化，竣工面积可能实现正增长。当前新开工面积虽然较快增长，但由于土地购置面积已连续几年处于较低位，同时房地产企业对销售预期下降，新开工面积较快增长的持续性有待观察。

与房屋销售周期一致，2008年金融危机至今房地产开发投资呈现三轮周期，投资增速的重心不断下移，每轮周期大概4年左右。本轮周期从2015年开始，开发投资增速逐年上行，已持续4年，结合土地购置及房屋销售情况看，本轮周期或趋于尾声，房地产投资将进入短期周期的回落阶段，四季度及明年开发投资增速预计将有所放缓。

四、长期进入稳定发展阶段

政策面上，今年年中召开的政治局会议明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。目前，长效管理机制尚未进一步形成，短期内调控手段放松可能性较小。

中央提出继续坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的目标不动摇，各地则依旧秉持“因城施策、一城一策”的主基调，根据市场实际情况持续优化楼市调控政策。如果房价、地价出现下行，短期政策执行中或略有转向，长期取向不会改变。

政策对于房地产市场的取向在于“稳”，一方面是不作短期刺激，一方面是落实长效机制，坚持“房住不炒”使购房需求更加理性，也有利于平抑行业的周期性波动。

从需求端看，决定房地产长期需求的人口和城镇化两大因素都到了拐点期，行业的增量峰值已过，市场进入后开发时代。即使实施政策刺激，因为长期的趋势性影响，刺激的边际效用也将减弱。未来，房地产市场的波动率可能降低，周期性或越发不明显，行业将进入稳定发展阶段，仍将保持一定增长速度，但增速放缓。随之行业的发展模式及内部结构也将发生变化，行业机会由趋势性机会转为结构性机会。

五、对经济的影响将逐渐减弱

房地产对于经济的贡献，除房地产本身外，还有相关的上下游行业。从目前情况看，由于销售面积持续负增长，房地产对下游的负面影响已显现，结合零售数据，建筑及装潢材料类、家用电器类消费增速连续下行，目前已经处于低位。未来1-2年，竣工及销售增速或回升，新开工增速可能下行，对下游或有所拉动，上游可能受到一定抑制。

我国经济发展正由旧动能向新动能转变，过去拉动经济增长的房地产、基建和制造业将转向新兴产业、服务业和现代制造业。经济发展方式转变，经济增长对房地产的依赖性弱化。